Публикация научных статей.
Вход на сайт
E-mail:
Пароль:
Запомнить
Регистрация/
Забыли пароль?
Международный научно-исследовательский журнал публикации ВАК
Научные направления
Поделиться:
Статья опубликована в №22 (июнь) 2015
Разделы: Менеджмент, Строительство, Экономика
Размещена 17.06.2015. Последняя правка: 17.06.2015.

Факторы, косвенно влияющие на среднюю стоимость квадратного метра готового жилья на примере города Архангельска

Клочковский Ярослав Леонидович

Северный арктический федеральный университет

Студент магистр

Степанова Вера Владимировна, доктор экономических наук, профессор, Заместитель директора по научной работе Северного(Арктического) Федерального университета, Директор Научного-образовательного центра «Социально-экономическое развитие Северо-Арктического региона» САФУ


Аннотация:
В статье ставится задача рассмотреть факторы, косвенно влияющие на среднюю стоимость квадратного метра готового жилья на примере города Архангельска. Выявлена некорректность баз, на основании которых составляют аналитическую информацию по рынку недвижимости. Аналитическая информация в СМИ зачастую готовится заинтересованными лицами, которые могут искажать информацию. Рассмотрено влияние целевых социальных программ по улучшению жилищных условий на формирование цен на рынке недвижимости города.


Abstract:
This article has an aim to review factors which have their inderect influence on avirage cost per square meter of finished housing. It will be based on the example of the Arkhangelsk city. The autor was found incorrect database on which constitute the analytical information on the real estate market. Analytical information in the media often could be prepared by some people, which may distort the information. There also was assessed the impact of different social programs which improve housing on real estate market.


Ключевые слова:
недвижимость; стоимость квадратного метра; рынок готового жилья.

Keywords:
real estate; cost per square meter; finished housing market.


УДК 2964

В настоящее время на рынке недвижимости происходят очередные изменения. Средняя стоимость квадратного метра готового жилья то стремительно  растет, то медленно , но уверенно, падает; ставки по ипотеке меняются почти также часто. Люди, собирающиеся решать свои жилищные вопросы, не понимают что им
Люди, для того, чтобы понять как им вести себя на рынке недвижимости, пытаются искать ответы в аналитических материалах и у «специалистов по недвижимости», но количество их качество подобных материалов оставляет желать лучшего.

Соотношение спроса и предложения – единственный фактор, непосредственно влияющий на среднюю стоимость квадратного метра готового жилья. Но есть и другие факторы, которые влияют непосредственно на спрос или предложение в отдельности. Цель работы – определить эти факторы и понять, как именно они влияют на ценообразование.

Влияние целевых социальных программ на среднюю стоимость кв.м

 В настоящее время государство пытается поддерживать различные категории населения с помощью социальных программ, сертификатов и др, направленных на улучшение жилищных условий, такие как военная ипотека, «молодая семья», сертификаты для ветеранов, для бюджетников. Данные программы повлияли на «скачок» цен после ноября 2011 года. Данные программы начали работать примерно в одно время. Ставки по ипотеке не уменьшились, несмотря на то, что официальные лица государства зачастую говорят и обещают обратное, но ипотека стала более доступной в связи с тем, что уменьшились требования по первоначальному взносу, стало возможным более удобно использовать «материнский капитал». Спрос на недвижимость, и без того достаточно высокий, совершил скачок, в то время как предложение на рынке начало падать. Соответственно и произошел небывалый рост цен на жилье. По прогнозам рост цен должен был прекратиться в конце весны 2012 года, за лето несколько упасть и выйти на более привычный уровень. Но в начале осени 2012 года большое количество сертификатов на приобретение жилья было получено сотрудниками структур, притом суммы сертификатов значительные, и у сертификатов не было никаких ограничений на приобретение жилья, то есть счастливые обладатели этого сертификата «обменивали» его на указанную в нем сумму. За счет этого вместо прогнозируемого снижения цен произошел еще один «скачок цен вверх».

Вывод: социальные программы, направленные на улучшение жилищных условий, непосредственно влияют на спрос на объекты рынка недвижимости, что, в свою очередь, влияет на повышение средней стоимости кв. метра.

Взаимосвязь информации в СМИ и стоимости кв. метра.

Итоговую стоимость любого объекта недвижимости определяет ее непосредственный собственник. Информация, публикуемая в СМИ, непосредственно влияет на мнение собственника о стоимости его недвижимости. Тут важно понимать, что большую часть подобной информации публикуют лица, заинтересованные в привлечении людей к своим продуктам/услугам:

- Агентства недвижимости заинтересованы стимулировать спрос и предложение. Это позволит риэлторам эффективнее реализовывать свои услуги. Также агентства недвижимости заинтересованы в том, чтобы «навязать» те цены, за которые им будет удобнее продавать недвижимость клиентов вопреки их выгоде.

- Банки заинтересованы в том, чтобы продавать свои кредитные продукты.

- Застройщики заинтересованы в том, чтобы реализовать свои объекты недвижимости максимально выгодно.

Почти все аналитические материалы и тематические статьи готовят при участии этих «заинтересованных лиц». 

К примеру, представители ведущих агентств недвижимости Архангельска говорят, что «квартиры переоценены, продавцы изучают сайты объявлений и заламывают стоимость жилья, не беря в расчет состояние квартир, комиссионные за работу риэлторов и реальные цены, по которым совершаются сделки.». При этом эти же ведущие агентства сами публикуют аналитические материалы о средней стоимости жилья, опираясь на те же рекламные объявления, «не беря в расчет состояние квартир, комиссионные за работу риэлторов и реальные цены, по которым совершаются сделки».

 В Архангельске значительную часть аналитики предоставляется агентство недвижимости «Троицкий дом». Их аналитика опирается на все объявления агентств недвижимости. Рассмотрим динамику стоимости квадратного метра согласно данным «Троицкого дома». Данные представлены в таблице 1. 

Таблица 1 - Динамика стоимости квадратного метра жилья

Дата

Стоимость квадратного метра общая, руб.

Стоимость квадратного метра в центре, руб.

12 ноября 2012

61 363

68 678

3 декабря 2012

61 690

69 320

7 января 2013

62 221

69 579

4 февраля 2013

62 632

70 062

4 марта 2013

62 567

69 933

8 апреля 2013

62 562

70 280

6 мая 2013

62 754

70 178

Согласно данным «Троицкого дома»,  в таблице предоставлена конкретная стоимость жилья. Взглянув на приведенные «Троицким домом» данные, видно, что цены держатся примерно на одном уровне, при этом стоимость квадратного метра за рассматриваемый период выросла примерно на 2,3% [1]. 

Эту же статистику можно сравнить с данными РБК, который регулярно публикует рейтинг цен на жилье. Данные представлены в таблице 2.

Таблица 2 – Рейтинг цен на жилье по состоянию на октябрь 2012 года [2]

Город

Средняя цена на конец октября 2012 года (руб./кв.м2)

Москва

204 220

Санкт-Петербург

100 381

Московская область

83 057

Хабаровск

72 455

Сочи

71 049

Екатеринбург

68 399

Калуга

60 020

Ростов-на-Дону

59 940

Анапа

58 404

Тюмень

58 098

Казань

56 809

Если из статистики «Троицкого дома» взять данные по состоянию на октябрь (60 303 рубля за квадратный метр), то получается противоречие: с таким показателем Архангельск должен быть на 6 месте. Но по данным РБК Архангельска нет даже в числе первых тридцати городов этого рейтинга.

Основываясь на вышеизложенной информации можно сделать следующие выводы:

- Заинтересованные субъекты рынка недвижимости в своих интересах пытаются влиять на население с помощью СМИ;

- Информация, представленная в СМИ, зачастую некорректна и противоречит друг другу.

Влияние на стоимость кв.м некорректности баз, с помощью которых оценивают среднюю стоимость кв.м

В Архангельске почти вся аналитическая информация по рынку недвижимости (в том числе и данное исследование) основана на базах недвижимости агентства недвижимости «Троицкий дом». Как уже было отмечено, это базы, обновляемые еженедельно, которые состоят из всех объявлений агентств недвижимости. Ниже будут отмечены все основные минусы данных баз, которые не позволяют делать максимально корректные аналитические материалы:

- в базах представлены рекламные стоимости объектов. Это означает, что это не итоговые цены, по которым продаются объекты, а рекламные на цены на конкретный период; Это означает, что все аналитические материалы, сделанные на основании данных баз, не отражают реальную ситуацию.

- в базах один и тот же объект недвижимости может быть представлен несколько раз. Это происходит, когда собственник жилья отказывается работать официально с одним агентством и позволяет сотрудничать с собой нескольким агентствам. Каждое агентство делает «накрутку» к стоимости, которую хочет получить собственник, зачастую разную. Из-за этого один и тот же объект может рекламироваться с разными ценами, что делает оценку средней стоимости не совсем корректной. Так же, очевидно, не совсем корректно учитывать количество продаваемых объектов в Архангельске на основе этих данных, потому что в этих базах один объект может встречаться несколько раз;

- несвоевременность исчезновения объектов из базы;

- отсутствие информации о том, продан ли в итоге вообще объект или просто снят с продажи.

Другие факторы, способные влиять на среднюю стоимость кв.м

Также в ходе исследования были обнаружены другие факторы, которые могут влиять на среднюю стоимость кв.м готового жилья. Ниже представлены эти факторы:

- Некорректность оценки собственниками стоимости их недвижимости. Это может происходить по трем причинам, которые рассматривались в работе: влияние СМИ; некорректность источников, на основании которых собственники оценивают стоимость жилья; завышенные ожидания. Фактор некорректности оценки стоимости жилья непосредственно влияет на стоимость кв. м жилья.

- Предложения на рынке строящегося жилья. Данный фактор непосредственно влияет на спрос на объекты готового жилья по той причине, что он «оттягивает» часть спроса на себя.

- Себестоимость жилья. Предполагается, что на рынке готового жилья этот фактор почти не влияет, если не считать «свежесданные» объекты недвижимости.

- Изменение численности населения. Непосредственно может влиять на спрос на рынке готового жилья.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как уже было отмечено, единственным фактором, непосредственно влияющим на среднюю стоимость кв.м готового жилья, является соотношение спроса и предложения. Все остальные факторы влияют именно на спрос или предложение, а значит лишь косвенно влияют на среднюю стоимость кв. м готового жилья.

Социальные программы, направленные на улучшение жилищных условий, непосредственно влияют на спрос на объекты рынка недвижимости, что, в свою очередь, влияет на повышение средней стоимости кв.метра.

Информационные базы, на основании которых составляют аналитическую информацию, не вполне корректны и отражают среднюю рекламную стоимость кв.м. а аналитическая информация в СМИ зачастую готовится заинтересованными лицами, которые могут искажать информацию.

Библиографический список:

1. Индекс стоимости жилья в Архангельске [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://kvartira29.ru/pindex/ (Дата обращения 20.04.2015)
2. Рейтинг цен на жилье [Электронный ресурс] //РБК Рейтинг – 2013 Режим доступа: http://rating.rbc.ru/article.shtml?2012/11/07/33811748 (Дата обращения 20.04.2015)




Рецензии:

17.06.2015, 9:30 Попова Галина Валентиновна
Рецензия: Статья ни по своей теоретико-методологической основе, ни по предмету, ни по теме, ни по содержанию НЕ может быть рекомендована к публикации в РАЗДЕЛЕ "Управление и Организация".

17.06.2015, 18:30 Скрипко Татьяна Александровна
Рецензия: рекомендуется к публикованию.

30.06.2015, 15:52 Дегтярь Андрей Олегович
Рецензия: Интересная статья. Может быть рекомендована к опубликованию.



Комментарии пользователей:

20.06.2015, 19:46 Совет Антон Иванович
Отзыв: У вас в статье дважды вставлены ключевые слова на русском языке. Первую вставку (после русской Аннотации) надо бы убрать.


20.06.2015, 20:17 Совет Антон Иванович
Отзыв: «Соотношение спроса и предложения – единственный фактор, непосредственно влияющий на среднюю стоимость квадратного метра готового жилья. Но есть и другие факторы, которые влияют непосредственно на спрос или предложение в отдельности. Цель работы – определить эти факторы и понять, как именно они влияют на ценообразование». Как следует из текста статьи, слово «стоимость» вы здесь понимаете, как синоним слову «цена». То есть, понимаете стоимость как отношение количества денег к метру квадратному жилья: Цена жилья = Количество денег/Количество жилья. Или: ЦЖ = КД/КЖ*. Что подтверждают единицы измерения стоимости (цены), используемые вами ниже приведенной цитаты: руб./кв.м2. У вас, кстати говоря, нет единства в этом деле. В одной таблице вы измеряете цену в рублях, в другой – в рублях на метр квадратный. Надо же выбирать что-то одно. Быть последовательными. Если понимать цену правильно, то ваше утверждение о единственности фактора в виде спроса и предложения является не совсем точным. Потому что вы, несомненно, ведете речь о платежеспособном спросе. То бишь, о том количестве жилья, которое может быть куплено при уже установленной цене и которое есть частное от деления предложения денег (ПД) на цену товара (ЦТ): Спрос на товар = ПД/ЦТ**. А это значит, что спрос на жилье является второстепенной, зависимой от цены величиной. И для понимания колебаний цен на жилье нужно говорить не о нем, а более основательной величине – о предложении денег за жилье. Просто, говоря о спросе на жилье, вы в неявном виде говорите о предложении денег на него. Так как спрос определяется предложением денег. Отсюда следует, что единственными факторами, влияющими на величину цены жилья являются, не спрос на жилье и его предложение, а именно предложение жилья и предложение денег за него. И в следующих комментариях я покажу, что все остальные факторы действуют на цену жилья именно через эти две величины. А спрос на жилье сам зависит и от цены жилья, и от предложения денег в этом деле. ______________ * См. об этом формуле еще здесь: http://sci-article.ru/stat.php?i=1434103118 . В последней рубрике. ** об это подробнее здесь: http://sovet14.narod.ru/TTS/TTS.2V.pdf . В рубрике 4.


20.06.2015, 20:38 Совет Антон Иванович
Отзыв: «Влияние целевых социальных программ на среднюю стоимость кв.м» (…) «Спрос на недвижимость, и без того достаточно высокий, совершил скачок, в то время как предложение на рынке начало падать. Соответственно и произошел небывалый рост цен на жилье». Здесь ваш упор на спрос ведет к прямым ошибкам в выводах. Потому как эти программы ведут сначала не к повышению спроса, а к увеличению предложения денег за жилье. И если цены на жилье будут расти пропорционально увеличение ПД, то никакого увеличения платежеспособного спроса не произойдет: сколько жилья продавалось, столько и будет продаваться. Просто, по более высокой цене. Конечно, я здесь утрирую. Некоторое увеличение продаж может быть, но суть не в этом, а в том, что главным фактором в деле увеличения цены является именно увеличение ПД. Вследствие помощи государства нуждающимся. Именно рост ПД стимулирует рост цены. Так как растет числитель в формуле цены: ЦЖ = ПД/ПЖ. А количество предлагаемого жилья отстает от этого роста. Кроме того, если бы одновременно с ростом ПД росло пропорционально и предложение жилья, то никакого повышения цены не было был. Хотя ПД на жилье увеличивалось бы. Это еще раз подтверждает ошибочность вашей ставки на спрос на жилье. Это второстепенная величина. И от нее надо отказаться на исследуемом уровне. Чтобы не путать себя и других. «…Небывалый рост цен на жилье» нам как раз и говорит о том, что рост ПД на рынке вызвал рост цены, и спрос, скорое всего, вырос незначительно. Так как был компенсирован ростом цены. В результате чего выиграли продавцы жилья, а не молодые семьи. Ведь если, действительно, хотели им помочь, то надо было и денег больше дать, и потолок цен ввести. Поставить спекулянтов в рамки. Тогда бы был какой-то толк…


20.06.2015, 20:58 Совет Антон Иванович
Отзыв: «Взаимосвязь информации в СМИ и стоимости кв. метра. (…) Тут важно понимать, что большую часть подобной информации публикуют лица, заинтересованные в привлечении людей к своим продуктам/услугам…» Конечно! Еще бы! Агентству выгодно вздувать цены потому, что растет их комиссия за продажу жилья. Насколько я помню, она в районе 5% от стоимости жилья. О собственнике и говорить не стоит. Он заинтересован еще больше. Банк – вопрос. Тут надо еще посмотреть: выигрывает ли он от повышения цен на жилье. Но сейчас не до этого. Влияние информации на цену жилья еще раз доказывает, что спрос на жилье здесь ни при чем. Ведь завышенные данные о ценах квадрата влияют на цену жилья не через спрос на него. Тут идет прямое воздействие на сознание покупателей, убеждение их в том, что цены именно таковы. И что они должны выложить столько-то и столько-то денежек за каждый квадратик. Кроме того, такая информация помогает продавцам жилья выступать единым целым. Она позволяет им диктовать условия, держать цену. Высокую цену. А иногда и быстро повышать ее. Владея этой инфой. А снижение спроса на жилье, то есть, количества его, которое может быть куплено, является уже следствием этой иезуитской политики. Потому как готовность покупателя выложить больше денег за кусочек пола автоматически ведет к уменьшению площади жилья, которое они могут приобрести. Ибо их денежный ресурс не бесконечен. И чем большую цену они готовы платить, тем меньше они себе могут позволить. Это все еще раз доказывает: именно спрос на жилье зависит от ПД, от доходов покупателей и от их мозгов, а не наоборот. Поэтому спрос надо оставить на втором месте. И не путать себя и других.


20.06.2015, 21:11 Совет Антон Иванович
Отзыв: «Предложения на рынке строящегося жилья. Данный фактор непосредственно влияет на спрос на объекты готового жилья по той причине, что он «оттягивает» часть спроса на себя». Либо я уже устал и плохо начал соображать, либо это совершенно бессмысленное утверждение. Интересно, как это предложение может оттягивать на себя спрос?! И каким образом это действо будет влиять на цену жилья? Предложение жилья – это то его количество, которое может быть продано. Спрос на жилье – то, которое может быть куплено. Если ПЖ будет расти, то, понятно, на стихийном рынке цена жилья будет падать. Но и то лишь в случае, если будет оставаться постоянным ПД на нем. И в этом случае спрос на товар будет расти. Но при чем тут он и цена? Спрос сам зависит от цены и ПД! А если допустить, что пропорционально рост ПЖ будет расти и ПД, то, вне сомнения, никакого роста цены не будет. Спрос будет оставаться постоянным. Стабильным. И это еще раз говорит, что его надо оставить в покое. И не использовать в попытках объяснить колебания цены.


20.06.2015, 21:19 Совет Антон Иванович
Отзыв:  «Себестоимость жилья. Предполагается, что на рынке готового жилья этот фактор почти не влияет, если не считать «свежесданные» объекты недвижимости». Как это «если не считать»? Ведь новое жилье на рынке составляет значительную часть. По крайней мере, в России. Поэтому не учитывать себестоимость ну никак нельзя. Себестоимость жилья влияет на его цену и через предложение жилья, и через спрос на деньги со стороны продавцов жилья. Ведь если стоимость строительства растет, то это ведет или к уменьшению этого предложения, или же к увеличению запросов застройщиков, или и к тому, и к другому одновременно. Потому что их затраты растут и они будут требовать больше за свой товар. И будут держать цену. Иначе вылетят в трубу. И если предложение денег на рынке будет оставаться постоянным, то в обоих случаях цена жилья вырастет. И спрос на жилье здесь ни при чем. Как он будет изменяться – дело второстепенное.


20.06.2015, 21:32 Совет Антон Иванович
Отзыв: «Изменение численности населения. Непосредственно может влиять на спрос на рынке готового жилья». Хороший ход! Но здесь следует уточнить, что рост численности населения (покупателей жилья, то бишь) сначала ведет к увеличению предложения денег на рынке жилья. А потом, уже, может привести и к увеличению спроса. И то, лишь при определенных условиях. Если, скажем, предложение жилья тоже будет расти. Допустим, таким же темпами, как и рост ПД. В этом случае цена жилья будет оставаться неизменной, но количество продаваемого жилья, то есть, платежеспособный спрос, будет расти. Если же при росте численности населения ПЖ будет оставаться тем же, то никакого увеличения спроса не будет. Ему неоткуда взяться. Нельзя купить больше того, что предлагается. И следствие будет одно – рост цен на жилье. Отсюда еще раз вывод: цена жилья зависит непосредственно от предложения жилья и предложения денег за него. А платежеспособный спрос на жилье – это второстепенная величина. (Именно платежеспособный, а не абсолютный. О последнем – разговор другой.)


20.06.2015, 21:42 Совет Антон Иванович
Отзыв: «ЗАКЛЮЧЕНИЕ Как уже было отмечено, единственным фактором, непосредственно влияющим на среднюю стоимость кв.м готового жилья, является соотношение спроса и предложения. Все остальные факторы влияют именно на спрос или предложение, а значит лишь косвенно влияют на среднюю стоимость кв. м готового жилья». Думаю, если принять вышеизложенные замечания, вывод должен быть таким: На стоимость (цену) жилья влияет не единственный фактор, а два. Два независимых друг от друга аргумента – предложение жилья и предложение денег за него. Потому что цена жилья представляет собой частное от деления второй величины на первую. Это составная и относительная величина. А все остальные факторы влияют на цену жилья лишь и только через ПД и ПЖ. Что же касается платежеспособного спроса на жилье, то это второстепенная величина. Ибо она зависит и от ПД, и от цены товара. Является частным от деления первой величины на вторую. Поэтому этот вид спрос ни в коем случае нельзя рассматривать как независимый фактор, влияющий на цену товар. Ребята! Как он может влиять на цену, если сам зависит от нее?!! Не верьте лживым западным мудрецам!!! Не идите у них на поводу! Имейте свою голову на плечах! :)


Оставить комментарий


 
 

Вверх