Публикация научных статей.
Вход на сайт
E-mail:
Пароль:
Запомнить
Регистрация/
Забыли пароль?
Международный научно-исследовательский журнал публикации ВАК
Научные направления
Поделиться:
Статья опубликована в №45 (май) 2017
Разделы: Науки о Земле
Размещена 17.05.2017. Последняя правка: 16.05.2017.

Формирования проектов межевания территории в Республике Крым: проблематика

Глинский Вадим Дмитриевич

Санкт-Петербургский архитектурно-строительный университет

магистрант

Мирзоева Ангелина Эдгаровна, магистрант, кафедра инженерной геодезии, Санкт-Петербургский горный университет, Овчинникова Анна Сергеевна, магистрант, кафедра городского хозяйства, геодезии, землеустройства и кадастров, Санкт-Петербургский архитектурно-строительный университет, Поликарпов Анатолий Михайлович, кандидат технических наук, доцент, кафедра городского хозяйства, геодезии, землеустройства и кадастров, Санкт-Петербургский архитектурно-строительный университет


Аннотация:
В данной статье речь идет о документации по планировке территории, а именно, проектах межевания, область применения которых связана со строительством, реконструкцией, капитальным ремонтом объектов капитального строительства. В первую очередь обязательному рассмотрению подлежат актуальные вопросы относительно разработки проектов межевания территории не зависимо от региона проведения работ по межеванию, то есть касающиеся всей Российской Федерации. Особое внимание в статье уделяется проектам межевания территории Республики Крым, необходимость формирования которых связана с реализацией программы по развитию Республики, а также проектированием многочисленных объектов инфраструктуры в данном регионе.


Abstract:
In this article we are talking about the documentation for territory planning, namely, surveying projects, the scope of which is associated with the construction, reconstruction, major repairs of objects of capital construction. First binding will be discussed current issues concerning the development of projects of planning of the territory, regardless of region of carrying out of works on land that is related to the entire Russian Federation. Special attention is paid to the projects of planning of the territory of the Republic of Crimea, necessity of formation of which is associated with the implementation of the program for development of the Republic, as well as the design of numerous infrastructure facilities in the region.


Ключевые слова:
проект межевания территории; строительство; законодательство; земельные участки; единый государственный реестр недвижимости

Keywords:
the project surveying the territory; building; law; lands; the unified state register of real estate


УДК 711.4 (477.75)

Введение. 
На сегодняшний день строительство – это наиболее перспективный и развитый вид экономической деятельности в Российской Федерации, о чем свидетельствуют данные о динамике темпов роста объемов выполненных работ в области строительства, согласно сведениям Федеральной службы государственной статистики [3].

Стоит заметить, что после присоединения Республики Крым в 2014 году, резко возросли темпы строительства в Российской Федерации. В соответствии с федеральной целевой программой [1] на большей части территории Республики ведется проектирование и строительство федеральных, региональных и местных объектов капитального строительства (рис. 1). Наилучшим примером развития транспортной инфраструктуры по праву считается «Строительство транспортного перехода через Керченский пролив».

 

Рис. 1. Схема проектов, необходимых для обеспечения стабильности социально-экономического развития Республики Крым

Согласно градостроительному законодательству РФ, строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства возможны только при наличии утверждённых проектов планировки и проектов межевания территории, то есть документации по планировке территории.

Актуальность. Вокруг разработки проектов межевания территории создается множество вопросов, причем общие вопросы для всей территории страны имеют острый характер, а вопросы локального характера исходят из-за не решения общих. Основная проблема при разработке проектов межевания территории заключается в отсутствии полноценной законодательной базы, в которой не определены такие положения, как исполнители работ, форма и требования к оформлению.

Целью данного исследования является рассмотрение нормативно-правовой и методической основ в части разработки проектов межевания, выявление проблематики в практической реализации и поиск возможных путей их решения.

Новизна. Проекты межевания территории – это уникальные документы, которые можно относить сразу к трем видам документации. Если считать проект межевания градостроительной документацией, в связи с тем, что, как правило, он разрабатывается в составе проекта планировки, то исполнителем считаются специалисты в области градостроительства и архитектуры. Однако качество подготовки этих кадров не предусматривает знания особенностей земельного законодательства в том объеме, который необходим для разработки проектов межевания. Если же относить проекты межевания землеустроительной документации в составе градостроительной, то разработку должны осуществлять землеустроители. Но на сегодняшний день одними из проблем землеустройства считаются разрушение института землеустроителей и передача некоторых видов выполняемых работ в сферу кадастровой деятельности. Так как проект межевания реализуется посредством проведения кадастровых работ, то его можно относить и к кадастровой документации, а следовательно, формированием должны заниматься кадастровые инженеры. В настоящее время на практике дело обстоит именно так, хотя законодательно проекты межевания не входят в перечень результатов кадастровой деятельности [4].

При разработке проектов межевания территории очень важно обращать внимание непосредственно на сами границы, внутри которых происходит проектирование. Прежде чем начинать разработку, необходимо скорректировать границы размещения объекта капитального строительства так, чтобы, во-первых, избежать возможного образования недостатков землепользований, например, чересполосицы, длинноземелья и излома границ (рис. 2, 3). В первую очередь это приедет к нерациональному использованию земель и нарушит целостность территорий.

 

Рис. 2. Пример недостатков землепользований

 

Рис. 3. Дефекты конфигурации образуемых земельных участков

Во-вторых, учитывать, что образование земельных участков площадью менее 1 кв. м противоречит законодательству, а значит, процедура государственного кадастрового учета такого земельного участка осуществлена не будет (рис. 4).

 

Рис. 4. Формирование земельных участков площадью менее 1 кв. м в границах размещения объекта

В-третьих, проектируемые границы размещения объекта могут пересекать существующие земельные участки таким образом, что при разделе исходного земельного участка в распоряжении правообладателя останется часть несущественной площади, а это опять же не позволит рационально использовать данный земельный участок (рис. 5)

 

Рис. 5. Формирование земельных участков малой площади за границами размещения объекта

В проекте межевания должна учитываться и дальнейшая судьба частей земельных участков, находящихся за границами размещения объекта. При прохождении проектом межевания государственной экспертизы допускается утверждение документации, где предусмотрено оставить правообладателю часть площадью не менее 6 кв. м, но это все равно является недостаточной площадью. Как правило, разработчики стараются изымать земельные участки, в случае если оставшаяся за границами проектирования площадь составляет менее предельного минимального размера земельного участка, согласно правилам землепользования и застройки. Однако, не для всех территорий страны существуют такие правила – для г. Москвы они находятся на стадии разработки.

При прохождении экспертизы градостроительной документации выявляются несоответствия в сведениях имущественно-правовой инвентаризации и проекта межевания территории разрабатываемого объекта. Но проведение сравнения имеющихся земельных участков в составе проекта межевания и инвентаризации некорректно в связи с:

1. границы размещения объекта капитального строительства и временных объектов на период строительства могут быть разные, так как формирование документации происходит на разных этапах и в разные периоды времени, из-за чего впоследствии границы могут меняться;

2. в проекте межевания устанавливается местоположение участков, поставленных на кадастровый учет без границ или с нарушениями положений законодательства, при инвентаризации границы не уточняются, а принимаются согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости;

3. существующими участками в проектах межевания считаются только те, которые остаются в границах работ после проведения процедуры уточнения, а уточняемые участки могут изначально располагаться в границах отвода, но быть уточнены за границы на фактическое местоположение в следствие исправления ошибок, допущенных в отношении местоположения участков;

4. при проведении инвентаризации вносятся сведения о земельных участках, границы которых определяются по фактическому местоположению, то есть участках, не прошедших процедуру государственного кадастрового учета, а для включения земельного участка в проект межевания необходимо, чтобы он обладал основными характеристиками (кадастровый номер объекта недвижимости с датой его присвоения, описание местоположения, площадь и другие).

На сегодняшний день, кроме Приказа Минэкономразвития РФ от 3 августа 2011 года № 388, других документов, устанавливающих четкие требования к форме проекта межевания не существует. Но проект межевания земельных участков – это частный случай разработки такой документации и для целей реализации строительных проектов не подходит.

Особенность проектов межевания заключается в том, что каждый документ уникален, поэтому очень сложно разработать единую форму для всех случаев разработки проектов межевания. Кроме того, требования к разработке отсутствуют в большинстве субъектов РФ, из-за чего проследить особенности, которые требуют тщательного анализа и внимания в конкретном проекте, можно лишь исходя из выявленных замечаний утверждающего органа.

В связи с тем, что с 1 января 2017 года нормы законодательства Российской Федерации распространяются и на Республику Крым, не стоит забывать и об особенностях разработки проекта межевания на территории Крымского полуострова.

На данный момент в едином государственном реестре недвижимости сведения о местоположении границ муниципальных образований и населенных пунктов Республики Крым отсутствуют. В проектах межевания при этом такие границы либо не учитываются, либо определяются по усмотрению разработчика. Отсюда образуемые земельные участки могут пересекать действительные административные границы, что противоречит положениям земельного законодательства РФ, которые, несомненно, должны учитываться и на территории Республики Крым.

Также здесь отсутствуют утвержденные генеральные планы или правила землепользования и застройки населенных пунктов, и проектами межевания не устанавливаются линии отступа от красных линий (линии регулирования застройки).

Сейчас ведутся работы по оцифровке существующих кадастровых карт, а также по срочному внесению сведений об объектах недвижимости в единый государственный реестр недвижимости. Однако такие объекты недвижимости учитываются в границах, которые могут быть установлены не в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ. При внесении сведений о земельных участках в реестр недвижимости, согласно данным Министерства имущественно-земельных отношений Республики Крым допускаются ошибки. Например, дата внесения сведений устанавливается идентично дате выдачи государственного акта на право собственности на земельный участок, то есть может быть датирована днем, когда Республика Крым ещё не была в составе РФ.

В связи с тем, что правообладатели недвижимости регистрируют свои права, на публичной кадастровой карте Росреестра [2] можно выявить четкие наложения земельных участков, в частности задвоение информации об объекте недвижимости. При детальном рассмотрении и изучении истории таких участков, можно выявить, что предыдущие кадастровые номера, присвоенные уполномоченными на то органами Украины, совпадают. Таким образом, один правообладатель становится собственником сразу двух, а в некоторых случаях и более, земельных участков, установленных в совпадающих границах, что грозит повторной уплатой налогов соразмерно количеству участков. Но границы могут и не совпадать, а в отношении местоположения участков могут допускаться ошибки, если координаты определялись в местных системах координат без перевода в систему координат кадастрового учета.

Результаты. При установлении верных сведений (при уточнении границ земельных участков) необходимо обратить внимание:

- на конфигурацию границ объекта, относительно соответствия границам, сведения о которых были внесены в кадастр Украины, учитывая местоположение смежных земельных участков, административно-территориальных границ;

- на статус записи об объекте недвижимости в едином государственном реестре недвижимости [4] (ранее учтённые, учтённые, временные сведения);

- на характер площади земельного участка (декларированная, фактическая, уточненная);

- на значения координат характерных точек границ (округление до 0,01 м);

- на дату внесения сведений (актуальность на момент разработки документации).

Заключение. Не соблюдение таких правил приведет к тому, что при внесении земельных участков в перечень подлежащих изъятию, будет произведен ошибочный расчёт суммы необходимых затрат на строительство, например, компенсацию затрат правообладателям. Однако данные, полученные в результате оцифровки в настоящее время редактируются, производится удаление неверно внесённых сведений в реестр недвижимости.

При разработке проекта межевания на территории Республики Крым учитываются земельные участки, согласно сведениям кадастра Украины, ведь такие участки признаны объектами недвижимости, учтенными до вступления в силу ФКЗ № 6-ФКЗ от 21 марта 2014 года. Поэтому в течение срока разработки проекта стоит периодически актуализировать данные реестра недвижимости, ведь участки могут не только сниматься, но и проходить процедуру кадастрового учет.

Выбирая один участок в повторявшихся границах, важно не допускать совершения ошибок при разработке проекта межевания, так как на основании данного документа будет производиться изъятие участков для государственных или муниципальных нужд. В противном случае в перечень участков, подлежащих изъятию, будет внесён не тот земельный участок, что приведёт к ситуации, при которой правообладатель получит компенсацию, но будет извещён о необходимости уплаты налогов за неизъятый земельный участок.

Библиографический список:

1. Постановление Правительства Российской Федерации от 11 августа 2014 года № 790 «Об утверждении федеральной целевой программы «Социально-экономическое развитие Республики Крым и г. Севастополя до 2020 года»»;
2. Публичная кадастровая карта [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://pkk5.rosreestr.ru (дата обращения 05.05.17)
3. Строительство в России – 2016 год [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru (дата обращения 05.05.17)
4. Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».




Рецензии:

24.05.2017, 22:38 Мирмович-Тихомиров Эдуард Григорьевич
Рецензия: С публикацией статьи согласен.



Комментарии пользователей:

Оставить комментарий


 
 

Вверх