Статья опубликована в №57 (май) 2018
Разделы: Строительство, Экономика
Размещена 08.05.2018. Последняя правка: 30.05.2018.
Просмотров - 2949

Жилищное кредитование населения в Республике Беларусь

Чабан Анастасия Александровна

Студентка

Полесский государственный университет

Студентка

Давыдова Наталья Леонтьевна, кандидат экономических наук, доцент, кафедра банковского дела, Полесский государственный университет

УДК 332.8

Введение: Обеспечение населения качественным и доступным жильем является приоритетным направлением социальной политики белорусского государства. Жилищное кредитование – один из основных способов приобретения жилья для лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Актуальность: жилье – одна из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам экономическую стабильность и безопасность, а также стимулирующих их к производительному труду. По итогам решения жилищных вопросов граждане во многом судят об эффективности реализации государством своих функций в целом.

Основные цели: рассмотреть систему банковского кредитования строительства и приобретения жилья в Республике Беларусь, определить факторы, сдерживающие решение жилищного вопроса и найти возможные пути решения проблем в этой области.

Задачи:

1) проанализировать состояние обеспечения населения Республики Беларусь жильем;

2) рассмотреть объемы ввода в эксплуатацию жилых домов;

3) сравнить цены на жилье с доходами населения;

4) выявить факторы, препятствующие решению проблемы с жилищным обеспечением населения;

5) рассмотреть существующие варианты жилищного кредитования и обозначить их положительные и негативные стороны. 

Методы исследования: статистический, аналитический.

Для того чтобы оценить состояние обеспечения населения Республики Беларусь жильем, прежде всего рассмотрим как происходило улучшение жилищных условий населения в 2015-2017гг. (таблица 1).

Таблица 1 - Улучшение жилищных условий населения Республики Беларусь 2015-2017 гг.

	2015	2016	2017
Число граждан (семей), состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (на конец года), тыс.	718,3	694,0	678,0
Число граждан (семей), улучшивших жилищные условия за год, тыс.	33,2	24,2	22,0
в процентах от числа граждан (семей), состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий	4,5	3,4	3,2

Примечание – Источник: [1]

Из таблицы видно, что существует тенденция снижения числа семей, стоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. В 2015г. число нуждающихся семей составило 718,3 тыс., в 2016г. их число снизилось на 24,3 тыс. (-3,4%), в 2017г. число снизилось ещё на 16 тыс. (-2,3%).

Снижение числа нуждающихся в улучшении жилищных условий связано с вступлением в силу 15 марта 2016г. Указа №97 «О внесении изменений и дополнений в указы Президента Республики Беларусь», нормы которого нацелены на то, чтобы уменьшить текучесть кадров в сельскохозяйственных организациях, снизить количество нуждающихся в улучшении жилищных условий.

До вступления Указа в силу отсутствовала четкая система продажи домов, построенных сельскохозяйственными организациями. Одни хозяйства предлагали сотрудникам квадратные метры только после 20-летней отработки, другие требовали оплату за жилье единовременно, третьи могли отказать в сделке. Указ №97 урегулировал все спорные моменты, способствовал решению жилищных вопросов работников сельхозпредприятий.

Указ предусматривает, что сельскохозяйственная организация, продавая своему работнику жилье, построенное с привлечением льготного кредита ОАО «Белагропромбанк», который не погашен, переводит на гражданина этот долг. При этом работник погашает его в течение не более 40 лет под 1% годовых при условии последующей работы в организации во время выплаты долга не менее 15 лет.

Незаселенные жилые помещения продаются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в сельскохозяйственной организации. В случае отсутствия нуждающихся продажа такого жилья может производиться на аукционе.

Сельскохозяйственные организации могут принимать решения о продаже жилых домов без правоудостоверяющих документов (технического паспорта, акта на землю, свидетельства о регистрации в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним) [2].

Однако, несмотря на уменьшение количества нуждающихся, доля семей, улучшивших жилищные условия, с каждым годом сокращается. Так, в 2015г. их доля составила 4,5% (33,2 тыс. семей), а в 2017г. - сократилась до 3,2% (22 тыс. семей).

Это связано с тем, что часть семей становится в очередь для подстраховки, а за время ожидания жилье либо уже строится, либо арендуется. Также достаточно много граждан, имеющих право на внеочередное улучшение жилищных условий.

У детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, имеются законодательно установленные льготы по включению в очередь на улучшение жилищных условий. Если такие категории граждан приезжают в Минск из другого города, им не нужно ждать 5 лет, чтобы стать в очередь на квартиру, в отличие от большинства других иногородних.

Рассмотрим объемы ввода в эксплуатацию жилых домов за 2015-2017гг. (таблица 2).

Из таблицы видно, что строительство жилья сокращается. Так, в 2015г. было построено 5 055,3 тыс. кв. м жилья, а в 2017г. объем снизился до 3 792,5 тыс. кв. м, что на 25% меньше. Число квартир снизилось с 55,5 тыс. ед. в 2015г. до 43,1 тыс. ед. в 2017г. Сокращение количества построенных квартир связано с недостаточным финансированием.

В соответствии с законодательством Республики Беларусь, существуют дифференцированные нормы жилой площади на одного гражданина:

• 10 кв. м на одного проживающего в жилом доме г. Минска;
• 15 кв. м на одного проживающего в жилом доме в других населенных пунктах Республики Беларусь;
• 6 кв. м на одного проживающего в общежитии [4].

На рисунке 1 представлена информация об обеспеченности населения жильем по состоянию на конец 2016 г.

В городах и поселках городского типа жилья в эксплуатацию вводится примерно вдвое больше, чем в сельских населенных пунктах.

В 2018г. в Беларуси планируется построить 4 000 тыс. кв. м общей площади жилья, из них с господдержкой — 900 тыс. кв. м [6].

На 2019 г. прогнозы по строительству жилья неоптимистичные: строительство жилья планируется сократить до 3 500 тыс. кв. м [7].

В настоящее время остается актуальной проблема длительного нахождения граждан в очереди для получения квартиры: для того чтобы получить квартиру в Минске необходимо ждать около 15 лет, в областях – еще больше, учитывая, что в областях строится меньше жилья.

Решить перечисленные проблемы можно, если недостаток бюджетных средств, выделяемых на решение жилищной проблемы, будут восполнять собственные средства населения, банковские кредиты, заимствованные на рыночных условиях.

Решению жилищных проблем препятствует несколько факторов:

1) устоявшееся среди отдельных категорий населения мнение о необходимости решения проблемы обеспечения жильем исключительно на государственном уровне;

2) низкий уровень доходов значительной части населения не позволяет делать значительные накопления и ограничивает максимально возможный размер инвестиционного банковского кредита (таблица 3).

Расчеты, проведенные в таблице, показывают, что стоимость одного квадратного метра жилой площади в несколько раз превышает месячный доход на душу населения.

3) высокие риски для всех участников инвестиционного процесса, необоснованный рост цен на недвижимость.

Необходимо особое внимание уделять именно третьей проблеме, ведь создание безопасной и взаимовыгодной системы строительства и приобретения жилья значительно увеличат инвестиционную привлекательность этой сферы для банков и населения, а также подтолкнет граждан к экономически активному поведению.

В настоящее время государство, лишь содействует приобретению жилья различными способами. В некоторых случаях такое содействие выражается в субсидировании строительства или приобретения жилья, но в большинстве случаев – в поддержке в виде кредитования.

Банки предоставляют коммерческие кредиты на строительство (реконструкцию) жилья в рамках различных кредитных продуктов, основные из которых на сегодняшний день практически идентичны:

-  срок кредитования — 20 лет;

-  ставка по кредиту — 7-14% годовых (в зависимости от банка и условий кредитования) или ставка рефинансирования + 3 п. п. (за исключением Белагропромбанка, где в первые 2 года действует ставка 11%, и только с 3-го – 14%).

В Республике Беларусь лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, предоставляются льготные кредиты на строительство и приобретение жилья. Такие кредиты предоставляют ОАО АСБ «Беларусбанк», ОАО АСБ «Белагропромбанк», ОАО «Белинвестбанк», ОАО «БПС-Сбербанк». Со временем льготное кредитование планируется заменить кредитованием на рыночных условиях с адресной государственной поддержкой за счет бюджетных средств. Данное изменение предусмотрено в ходе выполнения Программы социально-экономического развития Беларуси на 2016-2020гг.

Также в перспективе будет прорабатываться вопрос о создании агентства по ипотечному жилищному кредитованию для развития инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечения его устойчивости, ликвидности, повышения доступности жилья для населения.

К наиболее перспективным направлениям решения проблемы по обеспечению населения жильем можно отнести внедрение ипотеки, совершенствование системы жилищно-строительных сбережений и развитие сектора аренды и найма жилья.

Существует как минимум три причины, замедляющие развитие ипотечного кредитования в Республике Беларусь:

1. Высокие процентные ставки;
2. Сложность обращения взыскания на жилую недвижимость при неоплате задолженности, в случае, когда в квартире проживают граждане с детьми, не достигшими 18-и лет, ограниченно дееспособные и недееспособные и  граждане, нуждающиеся в государственной защит;
3. Отсутствие возможности долгосрочного кредитования (в связи с отсутствием долгосрочных банковских ресурсов).

Ипотека в развитых странах – ключевой инструмент решения жилищного вопроса, однако сейчас для многих банков-кредиторов ипотечное кредитование является слишком рискованным из-за существующих правовых ограничений. При этом ипотечное кредитование не предполагает существенного снижения процентных ставок.

Система строительных сбережений в Беларуси доступна с 2006г., но массового распространения так и не получила. Большинство граждан использует возможности  льготного кредитования, либо осуществляет финансирование недвижимости за счет среднесрочных кредитов.

Суть системы строительных сбережений заключается в том, что первоначально клиент размещает денежные средства на накопительный счет в банке. Годовой процент небольшой и снятие ограничено, срок размещения средств оговаривается заранее (от 3,5 до 7 лет). Пополнение счета происходит в соответствии с условиями договора. После окончания сберегательного этапа клиент получает возможность оплачивать накопленными средствами приобретение жилья (платежный этап). Затем, когда собственные средства вкладчика полностью переведены поставщику жилья, у клиента появляется возможность получить в банке кредит и продолжать строительство за счет ресурсов банка.

Система строительных сбережений выгодна как для клиента, так и для банка. Однако не получила широкого распространения из-за того, что прежде чем получить кредит, необходимо пройти сберегательный этап. В течение этого времени сумму вклада невозможно снять. Минимальный срок размещения вклада – 19 месяцев.

Преимуществами системы строительных сбережений для банка является то, что банк имеет возможность пользоваться деньгами клиента до начала строительства, а также во время периода накопления имеет возможность наблюдать за состоянием дел клиента. Для получателя кредита преимущество состоит в том, что он имеет стабильные отношения с банком.

Распространение системы жилищных строительных сбережений в Беларуси позволит не только создать условия для решения жилищной проблемы населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, но и принесет реальный экономический эффект.

На сегодняшний день кредит на строительство жилья по системе строительных сбережений предоставляет ОАО «АСБ Беларусбанк».

Гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, предоставляется государственное арендное жилье.

Стоимость государственного арендного жилья рассчитывается как произведение размера базовой величины, площади помещения и коэффициента, зависящего от степени благоустройства и местонахождения квартиры. При исчислении стоимости арендного жилья используются как повышающие, так и понижающие коэффициенты. Понижающие коэффициенты применяются для граждан, которые жили в государственном жилье до того, как оно стало арендным, и тех, кому арендное жилье предоставляется на время службы или работы.

Договор аренды государственного жилья заключается на 5 лет, при этом продлевать его можно на неограниченный срок. Однако стоит учитывать тот факт, что очередник, арендовавший государственное жилье, снимается с очереди и при выселении не сможет стать в очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Государственное арендное жилье пользуется спросом у населения, однако не все могут себе его позволить из-за низкого уровня доходов и изменения размера базовой величины. Государство, в свою очередь, не планирует снижать коэффициенты из-за высокого спроса на арендное жилье.

Кроме того, в связи с постоянным изменением законодательства граждане, проживающие в государственном арендном жилье, могут быть выселены по окончании срока договора. Решением данной проблемы является внедрение приватизации или возможности выкупа арендных квартир.

Вывод: подводя итоги, можно утверждать, что приобретение жилья гражданами за собственные средства в современных белорусских реалиях практически невозможно в связи с низким уровнем доходов населения, однако, при помощи коммерческих кредитов, льготных кредитов и параллельных схем финансирования строительства и приобретения жилья появляется возможность улучшить жилищные условия.

1. Улучшение жилищных условий населения [Электронный ресурс] // Национальный статистический комитет Республики Беларусь. – Режим доступа: http://www.belstat.gov.by/ofitsialnaya-statistika/solialnaya-sfera/zhilischnye-usloviya/godovye-dannye_4/uluchshenie-zhilischnyh-uslovii (дата обращения: 07.04.2018).
2. Комментарий к Указу № 97 «О внесении изменений и дополнений в указы Президента Республики Беларусь» от 15 марта 2016 г. [Электронный ресурс] // Официальный интернет-портал Президента Республики Беларусь. – Режим доступа: http://www.president.gov.by/ru/news_ru/view/kommentarij-k-ukazu-97-ot-15-marta-2016-g-13260 (дата обращения: 07.04.2018).
3. Ввод в эксплуатацию жилых домов по областям и г. Минску [Электронный ресурс] // Национальный статистический комитет Республики Беларусь. - Режим доступа: http://www.belstat.gov.by/ofitsialnaya-statistika/realny-sector-ekonomiki/investitsii-i-stroitelstvo/osnovnye-pokazateli-za-period-s-__-po-____gody_8/vvod-v-ekspluatatsiyu-zhilyh-domov (дата обращения: 07.04.2018).
4. Жилая площадь [Электронный ресурс] // Domovita.by – Недвижимость от А до Я. – Режим доступа: https://domovita.by/wiki/term/zilaa-plosad (дата обращения: 07.04.2018).
5. Инвестиции и строительство Республики Беларусь, 2017 [Электронный ресурс] // Национальный статистический комитет Республики Беларусь. – Режим доступа: http://www.belstat.gov.by/ofitsialnaya-statistika/realny-sector-ekonomiki/investitsii-i-stroitelstvo/ofitsialnye-publikatsii_10/index_7858 (дата обращения: 07. 04.2018).
6. Около 900 тыс. кв. м жилья планируют построить в Беларуси в 2018 году с господдержкой [Электронный ресурс] // Белрынок. – Режим доступа: https://www.belrynok.by/2018/02/16/okolo-900-tys-kv-m-zhilya-planiruyut-postroit-v-belarusi-v-2018-godu-s-gospodderzhkoj (дата обращения: 07.04.2018).
7. В 2018 году жилья построят больше, чем обещали, но города-спутники поставлены на паузу [Электронный ресурс] // Белорусский портал TUT.BY. – Режим доступа: https://realty.tut.by/news/expertise/575723.html (дата обращения: 07.04.2018).
8. Средняя стоимость одного квадратного метра общей площади жилья [Электронный ресурс] // Национальный статистический комитет Республики Беларусь. – Режим доступа: http://www.belstat.gov.by/ofitsialnaya-statistika/makroekonomika-i-okruzhayushchaya-sreda/tseny/godovye-dannye_3/srednie-tseny-na-rynke-zhilya (дата обращения: 07.04.2018).
9. Основные показатели денежных доходов населения [Электронный ресурс] // Национальный статистический комитет Республики Беларусь. – Режим доступа:http://www.belstat.gov.by/ofitsialnaya-statistika/solialnaya-sfera/uroven-zhizni-naseleniya/osnovnye-pokazateli-za-period-s-__-po-____gody_4/osnovnye-pokazateli-dohodov-naseleniya (дата обращения: 07.04.2018).

Рецензии:

12.05.2018, 15:58 Яцкий Сергей Александрович
Рецензия: В статье Давыдовой Н. Л. и Чабан А. А. на основе статистических данных рассмотрено состояние обеспеченности населения Республики Беларусь жильем в период 2015-2017 гг. Авторы выявили факторы, препятствующие решению проблем с приобретением и строительством жилья, представили возможные пути их преодоления. Поставленные цели исследования в целом достигнуты. Поэтому данная статья рекомендуется к публикации в представленном виде. С уважением, Яцкий С.А.



Комментарии пользователей:

18.06.2018, 12:22 Николаенко Александр Федорович Отзыв: Жилищная проблема важнейшая. И нужно чтобы она анализировалась без политики, реально. Я поддерживаю рецензента. Статью нужно публиковать.

Оставить комментарий