Факторы, косвенно влияющие на среднюю стоимость квадратного метра готового жилья на примере города Архангельска

УДК 2964

В настоящее время на рынке недвижимости происходят очередные изменения. Средняя стоимость квадратного метра готового жилья то стремительно  растет, то медленно , но уверенно, падает; ставки по ипотеке меняются почти также часто. Люди, собирающиеся решать свои жилищные вопросы, не понимают что им
Люди, для того, чтобы понять как им вести себя на рынке недвижимости, пытаются искать ответы в аналитических материалах и у «специалистов по недвижимости», но количество их качество подобных материалов оставляет желать лучшего.

Соотношение спроса и предложения – единственный фактор, непосредственно влияющий на среднюю стоимость квадратного метра готового жилья. Но есть и другие факторы, которые влияют непосредственно на спрос или предложение в отдельности. Цель работы – определить эти факторы и понять, как именно они влияют на ценообразование.

Влияние целевых социальных программ на среднюю стоимость кв.м

 В настоящее время государство пытается поддерживать различные категории населения с помощью социальных программ, сертификатов и др, направленных на улучшение жилищных условий, такие как военная ипотека, «молодая семья», сертификаты для ветеранов, для бюджетников. Данные программы повлияли на «скачок» цен после ноября 2011 года. Данные программы начали работать примерно в одно время. Ставки по ипотеке не уменьшились, несмотря на то, что официальные лица государства зачастую говорят и обещают обратное, но ипотека стала более доступной в связи с тем, что уменьшились требования по первоначальному взносу, стало возможным более удобно использовать «материнский капитал». Спрос на недвижимость, и без того достаточно высокий, совершил скачок, в то время как предложение на рынке начало падать. Соответственно и произошел небывалый рост цен на жилье. По прогнозам рост цен должен был прекратиться в конце весны 2012 года, за лето несколько упасть и выйти на более привычный уровень. Но в начале осени 2012 года большое количество сертификатов на приобретение жилья было получено сотрудниками структур, притом суммы сертификатов значительные, и у сертификатов не было никаких ограничений на приобретение жилья, то есть счастливые обладатели этого сертификата «обменивали» его на указанную в нем сумму. За счет этого вместо прогнозируемого снижения цен произошел еще один «скачок цен вверх».

Вывод: социальные программы, направленные на улучшение жилищных условий, непосредственно влияют на спрос на объекты рынка недвижимости, что, в свою очередь, влияет на повышение средней стоимости кв. метра.

Взаимосвязь информации в СМИ и стоимости кв. метра.

Итоговую стоимость любого объекта недвижимости определяет ее непосредственный собственник. Информация, публикуемая в СМИ, непосредственно влияет на мнение собственника о стоимости его недвижимости. Тут важно понимать, что большую часть подобной информации публикуют лица, заинтересованные в привлечении людей к своим продуктам/услугам:

- Агентства недвижимости заинтересованы стимулировать спрос и предложение. Это позволит риэлторам эффективнее реализовывать свои услуги. Также агентства недвижимости заинтересованы в том, чтобы «навязать» те цены, за которые им будет удобнее продавать недвижимость клиентов вопреки их выгоде.

- Банки заинтересованы в том, чтобы продавать свои кредитные продукты.

- Застройщики заинтересованы в том, чтобы реализовать свои объекты недвижимости максимально выгодно.

Почти все аналитические материалы и тематические статьи готовят при участии этих «заинтересованных лиц». 

К примеру, представители ведущих агентств недвижимости Архангельска говорят, что «квартиры переоценены, продавцы изучают сайты объявлений и заламывают стоимость жилья, не беря в расчет состояние квартир, комиссионные за работу риэлторов и реальные цены, по которым совершаются сделки.». При этом эти же ведущие агентства сами публикуют аналитические материалы о средней стоимости жилья, опираясь на те же рекламные объявления, «не беря в расчет состояние квартир, комиссионные за работу риэлторов и реальные цены, по которым совершаются сделки».

 В Архангельске значительную часть аналитики предоставляется агентство недвижимости «Троицкий дом». Их аналитика опирается на все объявления агентств недвижимости. Рассмотрим динамику стоимости квадратного метра согласно данным «Троицкого дома». Данные представлены в таблице 1. 

Согласно данным «Троицкого дома»,  в таблице предоставлена конкретная стоимость жилья. Взглянув на приведенные «Троицким домом» данные, видно, что цены держатся примерно на одном уровне, при этом стоимость квадратного метра за рассматриваемый период выросла примерно на 2,3% [1]. 

Если из статистики «Троицкого дома» взять данные по состоянию на октябрь (60 303 рубля за квадратный метр), то получается противоречие: с таким показателем Архангельск должен быть на 6 месте. Но по данным РБК Архангельска нет даже в числе первых тридцати городов этого рейтинга.

Основываясь на вышеизложенной информации можно сделать следующие выводы:

- Заинтересованные субъекты рынка недвижимости в своих интересах пытаются влиять на население с помощью СМИ;

- Информация, представленная в СМИ, зачастую некорректна и противоречит друг другу.

Влияние на стоимость кв.м некорректности баз, с помощью которых оценивают среднюю стоимость кв.м

В Архангельске почти вся аналитическая информация по рынку недвижимости (в том числе и данное исследование) основана на базах недвижимости агентства недвижимости «Троицкий дом». Как уже было отмечено, это базы, обновляемые еженедельно, которые состоят из всех объявлений агентств недвижимости. Ниже будут отмечены все основные минусы данных баз, которые не позволяют делать максимально корректные аналитические материалы:

- в базах представлены рекламные стоимости объектов. Это означает, что это не итоговые цены, по которым продаются объекты, а рекламные на цены на конкретный период; Это означает, что все аналитические материалы, сделанные на основании данных баз, не отражают реальную ситуацию.

- в базах один и тот же объект недвижимости может быть представлен несколько раз. Это происходит, когда собственник жилья отказывается работать официально с одним агентством и позволяет сотрудничать с собой нескольким агентствам. Каждое агентство делает «накрутку» к стоимости, которую хочет получить собственник, зачастую разную. Из-за этого один и тот же объект может рекламироваться с разными ценами, что делает оценку средней стоимости не совсем корректной. Так же, очевидно, не совсем корректно учитывать количество продаваемых объектов в Архангельске на основе этих данных, потому что в этих базах один объект может встречаться несколько раз;

- несвоевременность исчезновения объектов из базы;

- отсутствие информации о том, продан ли в итоге вообще объект или просто снят с продажи.

Другие факторы, способные влиять на среднюю стоимость кв.м

Также в ходе исследования были обнаружены другие факторы, которые могут влиять на среднюю стоимость кв.м готового жилья. Ниже представлены эти факторы:

- Некорректность оценки собственниками стоимости их недвижимости. Это может происходить по трем причинам, которые рассматривались в работе: влияние СМИ; некорректность источников, на основании которых собственники оценивают стоимость жилья; завышенные ожидания. Фактор некорректности оценки стоимости жилья непосредственно влияет на стоимость кв. м жилья.

- Предложения на рынке строящегося жилья. Данный фактор непосредственно влияет на спрос на объекты готового жилья по той причине, что он «оттягивает» часть спроса на себя.

- Себестоимость жилья. Предполагается, что на рынке готового жилья этот фактор почти не влияет, если не считать «свежесданные» объекты недвижимости.

- Изменение численности населения. Непосредственно может влиять на спрос на рынке готового жилья.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как уже было отмечено, единственным фактором, непосредственно влияющим на среднюю стоимость кв.м готового жилья, является соотношение спроса и предложения. Все остальные факторы влияют именно на спрос или предложение, а значит лишь косвенно влияют на среднюю стоимость кв. м готового жилья.

Социальные программы, направленные на улучшение жилищных условий, непосредственно влияют на спрос на объекты рынка недвижимости, что, в свою очередь, влияет на повышение средней стоимости кв.метра.

Информационные базы, на основании которых составляют аналитическую информацию, не вполне корректны и отражают среднюю рекламную стоимость кв.м. а аналитическая информация в СМИ зачастую готовится заинтересованными лицами, которые могут искажать информацию.

Рецензии:

17.06.2015, 9:30 Попова Галина Валентиновна
Рецензия: Статья ни по своей теоретико-методологической основе, ни по предмету, ни по теме, ни по содержанию НЕ может быть рекомендована к публикации в РАЗДЕЛЕ "Управление и Организация".

17.06.2015, 18:30 Скрипко Татьяна Александровна
Рецензия: рекомендуется к публикованию.

30.06.2015, 15:52 Дегтярь Андрей Олегович
Рецензия: Интересная статья. Может быть рекомендована к опубликованию.



Комментарии пользователей: