Разделы: Юриспруденция
Размещена 24.11.2014.
Просмотров - 2577

Правовые риски в сфере аренды недвижимого имущества

Такайская Карина Александровна

магистрант

Юго-Западный государственный университет

кафедра Гражданского права

Богдан Варвара Владимировна, к.и.н., доцент кафедры гражданского права Юго-Западного государственного университета

УДК 347.962

Договор аренды недвижимого имущества на сегодняшний день один из самых распространенных видов сделок не только в сфере предпринимательства, но в сфере товарно-денежного обмена. С данным видом договора связано много споров в части признания его незаключенным или недействительным, расторжение в суде, а также споры, вытекающие из договоров субаренды, предварительных и краткосрочных договоров, внесения права аренды  в  уставный  капитал  и  другие  споры в данной сфере.

К актуальному вопросу данной темы относится государственная регистрация аренды недвижимости- нежилого помещения, являющегося объектом незавершенного строительства,  между сторонами договора аренды недвижимого имущества. Регистрирующий орган отказал в государственной регистрации данного договора на основании того, что объект незавершенного строительства, не введенный в эксплуатацию, не может являться предметом договора аренды.

Однако, данную позицию регистрирующего органа, назвали неправомерной в силу того, что объект незавершенного строительства, не введенный в эксплуатацию, может выступать в качестве предмета по договору аренды, так как объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу и действующим законодательством не установлены ограничения на передачу его по договору аренды, если такой объект не является самовольной постройкой.

В настоящее время распространено заключение предварительного договора аренды недвижимости для таких объектов незавершенного строительства,  которые еще не введены в эксплуатацию. Такой договор выступает в качестве некой гарантии обеспечения заключения основного договора аренды в будущем с последующей государственной регистрацией в соответствующем органе. Однако, важно правильно составить данный договор: необходимо очень подробно описать предмет договора и его условия, приложить карту-план объекта недвижимости при ее наличии,  иначе, даже в судебном порядке с заявлением о понуждении заключения основного договора, иск может быть неудовлетворен и тогда арендатор не только лишиться возможности пользоваться недвижимостью на договорных основаниях, но и понесет финансовые убытки.

Вызывает негодование и срок действия договора аренды. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок и не требующий государственной регистрации,  как и договор,  заключенный на срок до одного года. В этом случае недобросовестный арендодатель может заключить договор аренды на это же недвижимое имущество,  но уже с другим арендатором, ведь обременение в виде аренды не будет фигурировать в Выписке из ЕГРП. В таком случае арендатору нужно будет доказывать в судебном порядке факт пользования недвижимостью на основе договора.

Поэтому, целесообразно определить на законодательном уровне и разграничить сроки действия договора аренды во избежание путаницы.

Гражданский Кодекс Российской Федерации не указывает, когда именно должен быть произведен текущий ремонт арендованного имущества.  Чтобы в дальнейшем избежать проблем,  необходимо положения о текущем ремонте включить в договор,  как и положения о штрафных санкциях о непроведении в разумный срок такого ремонта.

В качестве санкции можно установить неустойку за несвоевременное проведение ремонта и право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке. Также некоторые арендодатели включают в договор аренды условия о возмещении стоимости непроизведенного текущего ремонта арендатором. Суды данные условия признают законными при условии, что будет доказана необходимость такого  ремонта.

При прекращении договора аренды арендатор должен вернуть имущество арендодателю (ст. 610, 622 Гражданского Кодекса РФ). В соответствии со ст. 655 Гражданского Кодекса РФ возврат арендованной недвижимости осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами, если договором не предусмотрено иное. Дата подписания акта сдачи-приемки является датой передачи помещения арендодателю.

Если по срокам договор аренды прекращен,  но арендатор продолжает пользоваться недвижимостью,  уклоняясь от подписания акта приема-передачи,  то фактически такой договор не является расторгнутым и между сторонами продолжают действовать договорные обязательства. Одной из таких обязательств для арендатора- внесение арендных платежей за все время пользования арендованного имущества.

Выходит, что арендатор вынужден будет заплатить за все месяцы, когда он фактически не пользовался помещением, вплоть до момента надлежащей сдачи   недвижимого   имущества  арендодателю,  то  есть  до  момента  подписания  акта  сдачи-приемки.

Анализ судебной практики говорит о том, что акт приема-передачи составляется сторонами не всегда. Арендатор по окончанию срока договора аренды просто освобождает арендованное помещение, полагая, что такими действиями он выражает свое нежелание продолжать договор и его обязанность по сдаче помещения прекращена.

Единственный шанс избежать оплаты лишних месяцев- это доказать в суде, что по истечении срока договора арендатор помещением не пользовался и не намеревался продолжать отношения по аренде.

Чтобы исключить спорную ситуацию заранее, сторонам лучше еще при заключении договора составить акт приема-передачи объекта аренды.

Таким образом, ситуация в сфере аренды недвижимого имущества весьма неоднозначна и порождает множество проблем. Очень часто по своей халатности стороны не понимают всей серьезности надлежащего составления договора. Чтобы минимизировать риски как со стороны арендодателя,  так и со стороны арендатора, необходимо со всей ответственностью подходить к оформлению договора,  тщательно продумывая и прописывая каждый пункт,  и сопутствующих документов, предусмотреть все нюансы и действовать в соответствии с действующим законодательством и заключенным договором. Также необходимо (срок исковой давности составляет 3 года, однако, может быть восстановлен по уважительной причине) во избежание проблем в будущем, хранить сам договор,  все дополнительные к нему соглашение, акты приема-передачи, все квитанции и иные документы.

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации по состоянию на 23 мая 2014 года. Части 1-4.: Омега-Л, 2014. -592 с.
2. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право. отв.ред.- Е.А. Суханов. -3-е изд., перераб. и доп. –М.: Волтерс Клувер, 2011. -800 с.
3. Недействительность в гражданском праве: проблемы, тенденции, практика: Сборник статей/ отв.ред. М.А. Рожкова. –М.: Статут, 2012. -445 с.

Комментарии пользователей:

Оставить комментарий