Статья опубликована в №88 (декабрь) 2020
Разделы: Юриспруденция
Размещена 27.12.2020.
Просмотров - 880

ОСОБЕННОСТИ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В УСЛОВИЯХ ПАНДЕМИИ КОРОНАВИРУСА

Швалева Анастасия Сергеевна

Марийский государственный университет

Магистрант

Научный руководитель: Кузьмина Анна Вячеславовна, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Марийского государственного университета

УДК 347.453.8

Введение в субъектах Российской Федерации режима повышенной готовности в связи с распространением новой коронавирусной инфекции повлекло немало правовых неопределенностей. К числу наиболее актуальных в данных условиях проблем относятся специфические аспекты исполнения договоров аренды недвижимого имущества, в том числе и с государственным участием.

Актуальность рассматриваемого вопроса заключается в том, что введение в субъектах Российской Федерации режима повышенной готовности в связи с распространением новой коронавирусной инфекции обусловило необходимость разработки и принятия специальных правовых норм.

Обязанность по своевременному внесению арендной платы в сроки, определенные договором аренды, является одной из основных обязанностей арендатора. Изменение же условий договора, по общему правилу, возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

С принятием Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) отдельные арендаторы получили возможность воспользоваться такими мерами поддержки, как отсрочка уплаты арендной платы, изменение размера арендной платы, а также отказ от договора. Рассмотрим условия, необходимые для реализации прав на получение перечисленных мер поддержки.

Часть 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предусматривает обязанность арендодателя заключить дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы на 2020 год в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до введения режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации) на территории субъекта Российской Федерации. Заключение соглашения производится в течение тридцати дней со дня обращения арендатора [1].

Конкретизация данной нормы была осуществлена путем принятия Правительством Российской Федерации Постановления от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», посредством анализа которого можно выделить совокупность необходимых для получения арендатором отсрочки условий. Сфера применения отсрочки была ограничена следующими требованиями:

1)    договор аренды недвижимого имущества должен быть заключен в любой период до введения в 2020 году режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2)    арендатором по договору должны выступать организация либо индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Перечень таких отраслей утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 и на данный момент включает в себя 12 видов экономической деятельности, среди которых – транспортная деятельность, организация досуга и развлечений, физкультурно-оздоровительная деятельность, туристические услуги, гостиничный бизнес, общественное питание, деятельность негосударственных образовательных учреждений, организация конференций и выставок, предоставление бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты), а также стоматологические услуги, розничная торговля непродовольственными товарами и деятельность СМИ [2];

3)    объектом договора должно являться недвижимое имущество, находящееся в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений [3].

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. При этом сторонами может быть установлен более ранний момент ее предоставления с учетом запрета ухудшения положения арендатора.

Постановление распространяется как на коммерческие договоры аренды недвижимости, так и на договоры с государственным участием.

Кроме того, в отношении договоров аренды федерального имущества, заключенных до 1 апреля 2020 г., арендаторами по которым являются субъекты малого и среднего предпринимательства, Правительством РФ принято Распоряжение от 19.03.2020 N 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства», в соответствии с которым арендодателям надлежит обеспечить предоставление отсрочки уплаты арендной платы в 2020 году. Отсрочка предоставляется с 1 апреля 2020 г. по 1 октября 2020 г., а для арендаторов, освобожденных от уплаты арендных платежей - с 1 июля 2020 г. по 1 октября 2020 г. Задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. в срок, предложенный арендаторами, но не позднее 1 января 2023 г. Задолженность погашается поэтапно, не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору. При этом не применяются штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и иные меры ответственности в связи с несоблюдением порядка и сроков внесения арендной платы.

Помимо этого, для таких арендаторов, осуществляющих деятельность в пострадавших отраслях, была предусмотрена и иная мера поддержки – освобождение от уплаты арендных платежей за период с 1 апреля 2020 г. по 1 июля 2020 г. [4].

Полагаем, что арендатор вправе обратиться к арендодателю с просьбой об отсрочке арендной платы и после 1 октября 2020 г. Так, если в период с 1 апреля по 1 октября 2020 арендатор полностью оплачивал арендную плату и не воспользовался правом на отсрочку, то возможен перерасчет уплаченной арендной платы за данный период, при котором она подлежит зачислению в счет платы за последующие месяцы.

Стремление законодателя в первую очередь принять меры по защите малого и среднего бизнеса является вполне обоснованным. Вместе с тем спорный характер имеет вопрос необходимости определения перечня наиболее пострадавших отраслей экономики и предоставления отсрочки лишь для арендаторов, чья деятельность входит в перечень. С одной стороны, данная мера может рассматриваться в качестве так называемой «позитивной дискриминации», предполагающей предоставление преимущественных прав определенным категориям лиц, а в некоторой степени – как попытка достижения баланса публичных и частных интересов. Однако бизнес иных отраслей также столкнулся с несением убытков по причине приостановления деятельности в результате введения режима повышенной готовности и установления нерабочих дней, статус которых недостаточно четко определен действующим законодательством. Кроме того, вынужденный переход на дистанционную работу повлек за собой фактическое неиспользование арендуемых помещений. Необходимо учесть и то, что арендатор по договору аренды недвижимого имущества, как правило, выступает так называемой «слабой стороной», в особенности при участии в нем государства в качестве арендодателя. В связи с данными обстоятельствами целесообразным было бы постепенное расширение мер по поддержке бизнеса путем предоставления отсрочки уплаты арендной платы и для иных отраслей экономики.

Обратив внимание на данную проблему, Ассоциация юристов России (АЮР) направила Правительству предложение о включении адвокатуры и нотариата в перечень отраслей, наиболее пострадавших в условиях пандемии. Как отметил председатель Правления АЮР Владимир Груздев, юристы столкнулись с существенным падением спроса на оплачиваемые услуги при росте числа запросов по разрешению жизненно важных ситуаций, снижением уровня доходов, возникновением трудностей с исполнением страховых и налоговых обязательств, оплатой услуг наемных работников и аренды помещений [7].

Также практическую проблему представили случаи отказа арендаторам в применении мер поддержки на основании формальных несоответствий – несовпадения кодов ОКВЭД организации, указанных в Едином государственном реестре юридических лиц, с приведенными в перечне пострадавших отраслей, а также с фактическими видами деятельности организации. Как указано в Распоряжении Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р, код ОКВЭД, информация о котором содержится в Реестре, должен быть определен по состоянию на 1 апреля 2020 года. C одной стороны, это ограничивает возможные злоупотребления со стороны недобросовестных организаций – попытки изменить код ОКВЭД исключительно для получения мер поддержки; с другой стороны, на рынке существуют компании, которые ведут основную деятельность не в соответствии с внесенным в Реестр кодом и поэтому лишаются возможности получить меры поддержки, хотя фактически их отрасль относится к пострадавшим.

Дискуссионным является вопрос, достаточно ли для получения отсрочки осуществлять деятельность в наиболее пострадавших отраслях и необходимо ли учитывать невозможность использования имущества по назначению. В данной связи интерес представляют разъяснения Верховного Суда РФ, представленные в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 от 30 апреля 2020 года: арендодатель вправе доказывать, что арендатор не пострадал в условиях ухудшения ситуации в результате распространения коронавируса и его требования являются проявлением недобросовестного поведения. В таком случае суд с учетом обстоятельств дела может отказать арендатору в защите права [6].

Необходимо отметить, что отсрочка уплаты арендной платы означает не полную отмену арендных платежей, а лишь возможность их уплаты в более поздние сроки. В условиях приостановления деятельности и снижения доходов внесение арендной платы в полном объеме сразу за несколько прошедших периодов может оказаться для арендаторов затруднительным, поэтому не менее актуальна и проблема возможности изменения размера арендной платы.

По общему правилу (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации) изменение размера арендной платы возможно по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Специальное же законодательство, а именно часть 2 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, предусматривает возможность изменения размера арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до введения режима повышенной готовности, по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Встречаются ситуации, когда арендатор не имеет возможности использовать арендованное имущество в связи с введением режима повышенной готовности и наличием прямого запрета на осуществление деятельности, установленного нормативно-правовым актом субъекта Российской Федерации. В данном случае закон также предусматривает возможность уменьшения арендной платы.

Применение новых законодательных норм на практике, безусловно, характеризуется возникновением определенных проблем. Юридическая конструкция и сущность договора аренды предполагает, что имущество предоставляется арендатору во временное владение и пользование. Тем самым, получив предложение арендатора об изменении размера арендной платы в связи с невозможностью фактического использования недвижимости, арендодатель в обоснование отказа может сослаться на то обстоятельство, что само владение объектом продолжает осуществляться на прежних условиях и доступ к нему сохранен. В опровержение подобных аргументов может быть приведена правовая позиция Верховного Суда РФ, отраженная в Обзоре судебной практики № 3 за 2017 год: поскольку договор аренды носит взаимный характер, то невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает его от исполнения обязанности по внесению арендной платы [5]. Полагаем, что к таким обстоятельствам может быть отнесено и введение на территории субъекта Российской Федерации режима повышенной готовности в связи с пандемией коронавируса.

Кроме того, законодательством не установлено ни минимальных, ни максимальных пределов уменьшения размера арендной платы, поэтому не исключено возможное злоупотребление правом как со стороны арендаторов, так и со стороны арендодателей.

Часть 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предоставляет арендаторам право на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок, при этом необходимо соблюдение следующих условий:

1)    арендатор является субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляет деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики;

2)    между сторонами не достигнуто соглашения об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы;

3)    право арендатора на отказ от договора должно быть реализовано им не позднее 1 октября 2020 года.

Отказ арендатора от договора осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ, то есть путем уведомления другой стороны об отказе от договора. Важно отметить, что при этом с арендатора не взимаются убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, связанные с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю.

Заметим, что практика показывает небольшую востребованность данной меры поддержки у арендаторов. Так, Российский совет торговых центров, объединяющий владельцев крупных торговых комплексов, опросил 100 управляющих ТЦ в разных регионах России насчет одностороннего расторжения договоров аренды компаниями малого и среднего бизнеса. Из всех подобных компаний, занимающих площади в ТЦ, расторгли договоры менее 10%, заявили 68% опрошенных управляющих. Еще у 15% респондентов расторжений по новому закону не было. У 11% доля расторжений составила от 10 до 25% всех договоров с компаниями малого и среднего бизнеса. Лишь у 2% этот показатель равняется 50–75% [8]. Полагаем, это обусловлено заинтересованностью сторон в сохранении сотрудничества и договорных отношений, а также применением переговорного пути урегулирования разногласий.

Поскольку в условиях приостановления деятельности и снижения доходов арендаторов внесение арендной платы может оказаться для них затруднительным, исследователями предлагаются и иные меры поддержки. Так, Л.Ю. Грудцына указывает на целесообразность введения «карантинных каникул» вместо отсрочки уплаты платежей, отказа от их взимания с малого и среднего бизнеса; для покрытия расходов предлагается воспользоваться средствами Фонда национального благосостояния [9, с. 23]. Однако представляется, что полное освобождение бизнеса от уплаты арендной платы может повлечь существенное изменение обстоятельств и нарушение баланса интересов сторон.

Обобщая вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что рассмотренные новеллы правового регулирования в области аренды закрепляют необходимые в текущих условиях меры поддержки и защиты арендаторов. Вместе с тем проведение анализа данных норм позволяет определить, что применение их ограниченно и сопряжено с неизбежными практическими проблемами.

1. Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» // СПС КонсультантПлюс.
2. Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» // СПС КонсультантПлюс.
3. Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» // СПС КонсультантПлюс.
4. Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» // СПС КонсультантПлюс.
5. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) // СПС КонсультантПлюс.
6. Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020) // СПС КонсультантПлюс.
7. АЮР предлагает включить в перечень наиболее пострадавших отраслей адвокатуру и нотариат // Ассоциация юристов России [Офиц. сайт]. URL: https://alrf.ru/news/ayur-predlagaet-vklyuchit-v-perechen-naibolee-postradavshikh-otrasley-advokaturu-i-notariat/ (дата обращения: 22.12.2020).
8. Бизнес не воспользовался разрешением покинуть ТЦ без штрафов // Новости дня в России и мире – РБК [Офиц. сайт]. URL: https://www.rbc.ru/business/21/08/2020/5f3d24fc9a79476b0d7997f2 (дата обращения: 22.12.2020).
9. Грудцына Л.Ю. «Новый курс для забытого народа»: план экономической поддержки государством малого бизнеса как основа государственной поддержки народа // Образование и право. 2020. №2. С. 21-23.

Рецензии:

21.01.2021, 16:22 Супонина Елена Александровна
Рецензия: РЕЦЕНЗИЯ на статью «Особенности исполнения договора аренды государственного недвижимого имущества в условиях пандемии коронавируса» А.С. Швалевой Предмет анализа. Предметом анализа выступают особенности исполнения договора аренды государственного недвижимого имущества в условиях пандемии коронавируса. Актуальность темы. Исследование заявленной темы представляет интерес в виду того, что на сегодняшний день многие арендаторы и арендодатели столкнулись с рядом проблем, которые вызваны последствиями пандемии коронавируса. Для поддержки хозяйствующих субъектов в наиболее пострадавших отраслях экономики, принят ряд нормативно-правовых документов, в том числе в сфере арендных отношений. В связи с этим, представляется актуальным и значимым анализ существующих в действующем законодательстве норм, регулирующих правовые последствия изменившихся обстоятельств. Структура работы. Работа содержит в себе все необходимые части научной статьи, а именно аннотацию, ключевые слова, введение, цель исследования, результаты и их обсуждение. Краткое содержание. В статье рассматриваются особенности исполнения договора аренды государственного недвижимого имущества в условиях пандемии коронавируса. Выявляются специфические аспекты исполнения договора аренды государственного недвижимого имущества в условиях пандемии. Рассматриваются условия применения отсрочки уплаты арендной платы и изменения ее размера, проводится анализ изменений законодательства, направленных на их регулирование. Автором определен круг проблемных вопросов, связанных с реализацией отсрочки уплаты арендной платы и изменения ее размера. Акцентировано внимание на такие проблемы, как необходимость определения перечня отраслей экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения коронавируса, отказ арендаторам в применении мер поддержки на основании формальных несоответствий. Достоинства работы. В названии статьи ясно просматривается научная проблема, на решение которой направлено исследование. Предмет исследования, рассмотрен автором с позиций современных научных воззрений и четко определен. Методы, которыми оперировал автор, позволили ему раскрыть заявленную тему в полном объеме. Публикация может вызвать большой интерес у аудитории журнала. Можно говорить о научной новизне данной работы, поскольку, налицо существенная степень дополнения, преобразования и конкретизации научных знаний. Структура и содержание статьи соответствуют научному стилю публикаций. Выводы автора статьи имеют под собой строгую научную основу. Мысли сформулированы ясно и изложены логично. Широк спектр использованных источников, в котором содержится как нормативные правовые акты и судебная практика, так и научная периодика. Недостатки, недочёты. В процессе рецензирования не выявлено существенных недостатков, способных повлиять на решение об опубликовании статьи. Выводы. Статья написана с соблюдением требований, предъявляемых к данному виду работ. Может быть рекомендована к публикации. Кандидат юридических наук, доцент Е.А. Супонина 21.01.2021 года



Комментарии пользователей:

Оставить комментарий