ОСОБЕННОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОАО «ГРУППА КОМПАНИЙ ПИК»

УДК 330.322.214

Эффективная деятельность любых предприятий в долгосрочной перспективе, обеспечение высоких темпов их развития и повышения конкурентоспособности, по мнению И.А. Бланка, «в значительной мере определяется уровнем их инвестиционной активности и диапазоном инвестиционной деятельности» [1,с.83].  При этом «главную цель финансового менеджмента - обеспечение максимизации благосостояния собственников предприятия путем формирования эффективных направлений роста его рыночной стоимости - управление инвестициями реализует наиболее активным способом и в наиболее широком диапазоне параметров. Так, результатами инвестиционной деятельности предприятия являются: возрастание суммы чистой прибыли, прирост собственного капитала, обеспечение эффекта синергизма, повышение имиджа предприятия, что в конечном итоге приводит к росту рыночной стоимости предприятия» [1,с.84].

Управление инвестициями «представляется собой систему принципов и методов разработки и реализации управленческих решений, связанных с осуществлением различных аспектов инвестиционной деятельности предприятия» [1,с.84].

Инвестиционная деятельность - основа индивидуального кругооборота фондов на предприятии. Инвестиционный цикл включает один оборот инвестиций, т.е. движение стоимости, авансированной в капитальное имущество, от момента аккумуляции средств в объекте инвестирования до момента их возвращения.  Таким образом, можно охарактеризовать, что цикл инвестиционного проекта - это период от получения денег и иных активов для целей инвестирования до их возмещения в результате функционирования объекта, куда были вложены инвестиции.

Основными этапами инвестирования являются:

1) преобразование ресурсов в капитальные вложения (затраты), т.е. процесс трансформации инвестиций в конкретные объекты инвестиционной деятельности (собственно инвестирование);

2) превращение вложенных средств в прирост капитальной стоимости, что характеризует конечное потребление инвестиций и получение новой потребительной стоимости (в форме сданных в эксплуатацию объектов и производственных мощностей);

3) прирост капитальной стоимости в форме дохода (прибыли), т.е. реализуется конечная цель инвестирования.

В.Г. Белолипецкий утверждает, что «в общем случае инвестиция является целесообразной или эффективной лишь тогда, когда она приносит прибыль больше, чем банковский процент по депозитам» [2,с.130].

И.А. Бланк выделяет следующие задачи инвестиционной деятельности:

1) Обеспечение достаточной инвестиционной поддержки темпов развития операционной деятельности предприятия.

2) Обеспечение максимальной доходности (прибыльности) отдельных реальных и финансовых инвестиций и инвестиционной деятельности предприятия в целом при предусматриваемом уровне инвестиционного риска.

3) Обеспечение минимизации инвестиционного риска от­дельных реальных и финансовых инвестиций и инвестицион­ной деятельности предприятия в целом при предусматривае­мом уровне их доходности (прибыльности).

4) Обеспечение оптимальной ликвидности инвестиций и возможностей быстрого реинвестировании капитала при из­менении внешних и внутренних условий осуществлении ин­вестиционной деятельности.

5) Обеспечение формирования достаточного объема ин­вестиционных ресурсов в соответствии с прогнозируемыми объемами инвестиционной деятельности.

6) Поиск путей ускорения реализации действующей ин­вестиционной программы предприятия.

7) Обеспечение финансового равновесия предприятия в процессе осуществления инвестиционной деятельности [1,с.87] .

Инвестиции в основной капитал планируются с учетом их прибыльности. Для этого производится специальный анализ инвестиционных проектов. Планирование инвестиций в основной капитал базируется на допущении, что они обеспечат доходы и прибыль в будущем.

Целью инвестирования является получение дохода в результате инвестирования или обеспечение максимизации благосостояния собственников предприятия путем формирования эффективных направлений роста его рыночной стоимости.

ОАО «Группа Компаний ПИК» является крупнейшим публичным девелопером жилой недвижимости в России. Группа как надежный партнер имеет постоянный портфель заказов на строительство муниципального жилья от федеральных министерств и ведомств.

Особенности инвестиционной деятельности Компании:

- Значительный портфель проектов квартальной жилой застройки и собственные производственные мощности позволили Группе стать одной из немногих вертикально интегрированных девелоперских компаний в России, способной контролировать все стадии процесса девелопмента – от разработки концепции и строительства до процесса продаж и управления объектами.

- В активе у Группы Компаний ПИК несколько крупных промышленных предприятий. Компания осуществляет строительную деятельность на территории Москвы, Московской области и ряде других городов России: Перми, Ростове-на-Дону, Калуге, Обнинске, Нижнем Новгороде, Новороссийске, Калининграде, Ярославле, Омске.

Направления деятельности Группы Компаний ПИК:

• Девелоперские проекты в сегменте жилой недвижимости;
• Инвестиционная деятельность;
• Строительство, как собственных жилых объектов, так и оказание строительных услуг третьим лицам;
• Проектирование и комплексное ведение проектов;
• Производство строительных конструкций и материалов;
• Реализация жилой недвижимости;
• Управление и эксплуатация объектов недвижимости, построенных силами Группы и другими девелоперами.

Особенностью инвестиционной политики ОАО «ГК ПИК» является часть об­щей финансовой стратегии Компании, заключающуюся в выборе и реализации наиболее эффективных форм реальных и финансовых его инвестиций с целью обеспечения высоких темпов его развития и постоянного возрастания его рыноч­ной стоимости.

Рассмотрим основные стратегические цели Компании:

1. Лидерство на рынке

- Быть лидером в девелопменте современного и доступного жилья в Москве и Московской области;

- Развивать девелоперскую деятельность в наиболее привлекательных и быстрорастущих регионах России;

- Эффективно управлять размером и диверсификацией земельного банка.

2. Эффективность за счет вертикальной интеграции

- Реализовывать девелоперские проекты, имеющие устойчивый спрос;

- Развивать и модернизировать производственные и строительные мощности;

- Развивать современные и эффективные методы реализации жилья, используя собственную службу продаж;

- Предоставлять клиентам компании качественные услуги по эксплуатации жилья.

3. Операционная эффективность

- Обеспечивать эффективность девелоперской деятельности путем проектного метода управления;

- Жесткий контроль издержек на всех этапах цепочки создания стоимости;

- Совершенствование ИТ инструментов планирования, учета и контроля;

- Совершенствование методов анализа, контроля и управления основными рисками в деятельности Компании.

4. Устойчивое развитие

Группа Компаний ПИК стремится осуществлять свою деятельность на основе концепции устойчивого развития как органичной части корпоративной культуры.

Сравнение с особенностями инвестиционной деятельности зарубежных компаний (на примере США):

Организационная структура инвестиционной деятельности строительных предприятий США включает взаимодействие внутренних и внешних элементов структуры, в качестве внутренних рассматриваются собственники, руководители строительного предприятия, топ-менеджеры, работники предприятия, участвующие в инвестиционном процессе.

Т.е. особенностями формирования инвестиционного портфеля строительных предприятий США включают следующие основные параметры инвестиционной деятельности:

- целевая ориентация программ, определяемая характерным стремлением государственных и частных инвеститоров к получению желаемых результатов и удовлетворению самых высоких амбиций;

- тотальное участие государства во всех приоритетных и масштабных направлениях, что обусловлено необходимостью роста экономики страны и укрепления национальных позиций в мирохозяйственном аспекте;

- стремление к высокодоходным и высокорисковым проектам, обусловленное желанием государственных и частных инвесторов в максимально короткие сроки окупить проекты и получить быстрый доход от инвестиционной сделки;

- наличие обязательного независимого эксперта, консультанта, способного максимально точно, с минимальными погрешностями определить реальную эффективность проекта и уровень его риска, а также сократить возможные неопределенности и сделать проект более логичным и прозрачным;

- использование широкого спектра методик в оценке инвестиционных проектов, использование комплексных методик анализа, сочетающих качественную оценку  с математическими методами моделирования и прогнозирования.

Анализ организации инвестиционной деятельности и анализ показателей ОАО "ГК ПИК":

Анализ планирования и организации инвестиционной деятельности строительных предприятий предполагает рассмотрение внутреннего механизма инвестиционной деятельности, включая анализ организационной структуры управления инвестиционной деятельности, регламентацию инвестиционной деятельности и т.д.

В ходе исследования был проведен анализ наличия данных документов в ОАО ГК «ПИК», данные которого представлены в таблице 1:

Таблица 1

По результатам проведенного нами анализа системы организации и планирования инвестиционной деятельности ОАО ГК «ПИК»  нами были выявлены следующие основные проблемы:

– взаимодействие предприятий с внешней средой осуществляется только посредством исполнителей – специалистов соответствующих отделов;

– взаимодействие происходит только сверху вниз, отсутствует горизонтальное взаимодействие между подразделениями;

– функцию контроля за исполнением инвестиционных проектов по всем показателям на всех трех анализируемых предприятиях выполняет Генеральный директор.

Проанализируем основные показатели,основанные на управленческой отчетности за шесть месяцев 2013 года, для оценки эффективности осуществляемой инвестиционной деятельности ОАО «ГК ПИК»:

• Общий чистый объем поступлений денежных средств увеличился на 34,1% и составил 33,9 млрд. рублей (в первом полугодии 2012 г. составлял 25,3 млрд. рублей);

- Объем поступлений денежных средств от розничных продаж жилой недвижимости вырос на 45,0% и составил 25,9 млрд. рублей (по сравнению с 17,8 млрд. рублей за первое полугодие 2012 г.). Данные показатели обусловлены увеличением объемов продаж и ростом цен на недвижимость;

- Объем поступлений денежных средств от оказания строительных услуг и других видов деятельности несущественно изменился и составил 5,5 млрд. рублей (по сравнению с 5,7 млрд. рублей за первое полугодие 2012 г.);

• Группа Компаний ПИК открыла продажи по 19 новым адресам, из них 14 расположены в Москве и Московской области, что позволит обеспечить оптимальный уровень операционной деятельности (в первом полугодии 2012 г. было выставлено на продажу 20 новых адресов);

• Объём реализации недвижимости вырос на 7,8% и составил 291 тыс. кв. м, что обусловлено высоким фундаментальным спросом на жилую недвижимость;

• Структура продаж розничным покупателям не изменилась по сравнению с предыдущими периодами:

- Объём реализации недвижимости в Москве и Новой Москве составил 29,5% (в первом полугодии 2012 г. составлял 27,4%);

- Объём реализации недвижимости в Московской области составил 53,0% (в первом полугодии 2012 г. составлял 51,8%);

- Объём реализации недвижимости в других регионах РФ составил 17,5% (в первом полугодии 2012 г. составлял 20,8%);

• Объём ипотечных сделок во втором квартале 2013 года продолжал расти и составил 39,2% от общего объема продаж. Ставки по ипотеке в отчетном периоде оставались стабильными;

• Средняя цена реализации за один квадратный метр в возводимых Группой новостройках выросла по сравнению с 2012 годом на 21,2% в Москве, на 1,4% в Московской области и на 7,1% в регионах соответственно. Рост средней цены реализации в Москве обусловлен предложением квартир на высокой стадии строительной готовности;

• В начале июня 2013 года, Группа ПИК провела дополнительную эмиссию на 10,45 млрд. рублей (эквивалентно 330 млн. долларов США) увеличив уставной капитал на 167,236,960 новых акций;

• В результате досрочных выплат в течение первого полугодия 2013 года общий долг без учета начисленных процентных платежей снизился на 6,5 млрд. рублей по сравнению с декабрем 2013 года с 41,9 млрд. рублей до 35,4 млрд. рублей. Сокращение долга происходило в соответствии со стратегией Группы по снижению долговой нагрузки и улучшению структуры баланса;

• В отчетном периоде, чистый долг снизился на 13,9 млрд. рублей до 22,9 млрд. рублей в результате успешного проведения дополнительной эмиссии акции.

Прогноз на 2013 год

• В соответствии с текущей стратегией Группа планирует продолжить снижение долговой нагрузки на уровень ниже 30 млрд. рублей до конца текущего года;

• Для пополнения существующего земельного банка Группа планирует приобретать новые девелоперские проекты на сумму до 4.5 млрд. руб., в случае, если они будут соответствовать ключевым показателям по доходности;

• Группа подтверждает заявленный ранее план реализации недвижимости на 2013 год в объеме 660-700 тыс. кв. м с общим объемом денежных поступлений в пределах 69-73 млрд. рублей.

                                                                                                         Заключение

Проанализировав данные показатели, можно сделать вывод, что финансовое состояние ОАО «ГК ПИК» является достаточно оптимальным за счет эффективной инвестиционной политики Компании, которая привела к увеличению показателей выручки и уменьшению показателей чистого долга.

Осуществление инвестиционной деятельности и формирование инвестиционного портфеля ОАО «ГК ПИК» в значительной мере основано на концепции развития Компании. Концепция развития компании предусматривает, в частности,  освоение новых рентабельных источников для удовлетворения спроса на жилье в долгосрочной перспективе. Инвестиции в девелоперские проекты будут осуществляться в соответствии с очередностью, определяемой экономической эффективностью. При этом будет проводиться оптимизация долгосрочного инвестиционного портфеля ОАО «ГК ПИК».

Итоговая стоимость инвестиционного портфеля ОАО ГК «ПИК» на 31 декабря 2012 года составила 88 441 342 тыс. руб. (или 2 911 870 тыс. долл. США). См. рис. 1.

 Рис. 1

А это значит, что в настоящее время ОАО ГК «ПИК» имеет эффективный и качественный инвестиционный портфель. Однако, необходимо отметить, что он является слабо дифференцированным, что в конечном счете может привести к снижению его эффективности в перспективе.

Основными мероприятиями по оптимизации организации инвестиционной деятельности в ОАО ГК «ПИК» предлагаются следующие:

1. Внедрение матричной структуры инвестиционного управления.
2. Разработка свода функциональных обязанностей в соответствии с оптимизацией инвестиционного управления.
3. Разработка регламента инвестиционной деятельности и алгоритма формирования эффективного инвестиционного портфеля.

Рецензии:

26.11.2013, 18:06 Чернова Ольга Анатольевна
Рецензия: В заключении следует обозначить особенности инвестиционной деятельности, поскольку в статье приведен обычный анализ. Динамику изменения показателей и прогнозы лучше воспринимаются при их графическом представлении. Кроме того, особенности лучше показывать в сравнении с другими компаниями. Статью следует доработать